Биткойн все глубже проникает в финансовую систему домохозяйств США, поскольку покупатели жилья, испытывающие давление из-за высоких процентных ставок и ограниченного предложения, ищут новые способы финансирования первоначального взноса без необходимости продажи своих цифровых активов. 26 марта компании Better Home & Finance и Coinbase запустили структуру, позволяющую квалифицированным заемщикам закладывать Биткойн или стейблкоин USD Coin (USDC) для получения отдельного кредита на первоначальный взнос, одновременно оформляя стандартную ипотеку на жилье. Это соглашение вносит криптовалюту в одну из самых внимательно наблюдаемых частей кредитной системы США в то время, когда давление на доступность жилья уже меняет рынок.
Новый подход к ипотечному кредитованию
Продукт, поддерживаемый Coinbase, нацелен на заемщиков, которые хотят сохранить свои инвестиции в криптовалюту, вместо того чтобы ликвидировать свои активы для получения наличных на первоначальный взнос. Для многих это решение связано не только с рыночными условиями, но и с налоговыми последствиями, которые могут возникнуть при продаже криптовалюты. Продавцы могут столкнуться с налоговыми обязательствами и вынуждены сокращать свои позиции в активах, которые они рассматривают как долгосрочные вложения.
Структура кредита включает два займа, оформляемых одновременно. Первый — это стандартная ипотека на имущество, а второй — частный кредит, обеспеченный залогом криптовалюты, который используется для финансирования первоначального взноса. Компания Better сообщает, что доступны варианты фиксированной ипотеки на 15 и 30 лет, при этом кредиты соответствуют стандартам Fannie Mae, что позволяет сохранить ипотеку в рамках традиционного формата.
Условия и требования
Важно отметить, что продукт не заменяет традиционную ипотеку на криптокредит. Вместо этого он добавляет уровень финансирования, обеспеченного криптовалютой, к первоначальному взносу, оставляя основную ипотеку в традиционном формате. Для заемщиков, использующих Биткойн, начальная стоимость залога должна составлять не менее 250% от суммы кредита в фиатной валюте. Для заемщиков, использующих USDC, этот показатель составляет не менее 125%. Таким образом, заемщик может заложить $250,000 в Биткойне, чтобы получить кредит на $100,000 для первоначального взноса, или $125,000 в USDC для той же суммы.
Компании рекламируют это соглашение как способ сохранить право собственности на цифровые активы и одновременно получить доступ к рынку жилья. Better утверждает, что оба кредита могут иметь одинаковую процентную ставку и срок амортизации, что создает единую комбинированную ежемесячную выплату.
Давление на рынок жилья
Привлекательность этого продукта напрямую связана с рынком жилья, который стал труднодоступным, особенно для молодых покупателей. Согласно данным Национальной ассоциации риелторов, средний возраст первого покупателя жилья достиг 40 лет в 2025 году, что отражает сочетание высоких ипотечных ставок, повышенных цен на жилье и ограниченного предложения.
Давление на рынок особенно сильно ощущается в домохозяйствах с низким уровнем дохода. Индекс стоимости жилья NAHB/Wells Fargo за второй квартал 2025 года показал, что типичной семье требуется 36% ее дохода для оплаты ипотеки на новое жилье. Для домохозяйств с низким доходом эта доля превышает 71%. Эти цифры объясняют, почему компании видят возможность связать цифровые активы с финансированием жилья.
Проблемы и возможности
Традиционное кредитование в значительной степени зависит от документированного дохода, кредитной истории и наличных резервов. Эта система, как правило, благоприятствует домохозяйствам, которые уже накопили богатство через собственный капитал в жилье, растущие доходы или давно установленные финансовые активы. В то же время миллионы американцев накопили позиции в криптовалюте. По данным, около 20% взрослых американцев, что соответствует 52 миллионам человек, владеют какой-либо формой криптоактива, и большинство из них — молодые люди.
Отчет NCA 2025 о состоянии держателей криптовалюты подтвердил, что 67% держателей токенов моложе 45 лет, а 26% из них зарабатывают менее $75,000 в год. Это создает четкую целевую аудиторию для нового продукта: молодых покупателей с значительными активами в криптовалюте, но с ограниченной готовностью или возможностью конвертировать эти активы в наличные средства на момент покупки.
Как работает залог криптовалюты
Компании постарались структурировать продукт так, чтобы он выглядел менее как волатильный криптокредит и больше как инструмент финансирования, совместимый с ипотекой. Заемщики, закладывающие Биткойн или USDC, не подлежат маржинальным требованиям или требованиям по пополнению, если рыночная стоимость их залога падает. По словам Better, рыночные колебания сами по себе не приводят к ликвидации. Вместо этого заложенные активы находятся под угрозой только в том случае, если заемщик просрочит платежи на 60 дней, что, по мнению компаний, соответствует подходу к стрессу платежей в рамках стандартных ипотек.
Криптовалюта хранится в депозитарии на весь срок действия кредита на первоначальный взнос и возвращается после его погашения. Заемщики не могут торговать заложенными активами, пока они находятся в залоге, что сохраняет право собственности, но ограничивает гибкость. Для заемщиков, использующих USDC, стейблкоин может продолжать приносить доход, что может помочь компенсировать расходы на обслуживание ипотеки и снизить чистую финансовую нагрузку заемщика.
Политическая поддержка и сопротивление
Запуск этого продукта происходит на фоне политической обстановки, которая становится более восприимчивой к криптовалютам, но не без сопротивления. Роль Fannie Mae, наряду с надзором со стороны Федерального агентства по финансированию жилья, может помочь сделать такие продукты более распространенными, чем предыдущие предложения по ипотеке, связанным с криптовалютами. В прошлом году директор FHFA Билл Пулте поручил Fannie Mae и Freddie Mac подготовиться к учету криптовалюты как актива в ипотечных заявках, что отражает более широкую поддержку цифровой валюты со стороны администрации Трампа.
Однако это открытие политики вызвало критику со стороны законодателей, которые рассматривают эту идею как новый источник риска для финансирования жилья. Сенаторы-демократы, возглавляемые Элизабет Уоррен, выступили против предложения, утверждая, что текущая политика не позволяет федеральным ипотечным каналам учитывать криптовалюту, если она не была предварительно конвертирована в доллары США и должным образом задокументирована. Они предупреждали, что расширение критериев кредитования для включения неконвертированной криптовалюты может привести к новым рискам как для рынка жилья, так и для более широкой финансовой системы.
Заключение
Таким образом, окончательный результат может зависеть от того, останутся ли ипотечные кредиты под залог криптовалюты нишевым инструментом для состоятельных держателей цифровых активов или же они станут более широким каналом финансирования для покупателей, которых исключает традиционный барьер первоначального взноса. В условиях растущего интереса к криптовалютам и их интеграции в традиционные финансовые системы, новые продукты, такие как ипотека под залог Биткойна, могут стать важным шагом в изменении подхода к финансированию жилья в США.
